賃貸借契約について解説

賃貸借契約

賃貸借契約という言葉はよく聞く言葉です。
学校を卒業し、大学に行くので人生初のマンション生活をする場合や実家から離れて部屋を借りることになりますが、そこで気をつけなければいけないのが、貸主と借主との間で色んな条件をつけて部屋を貸すのですが、この契約内容には十分注意しましょう。

契約するにあたり注意すること

入居する際の資金が家賃の２～３ヶ月はあるか
保証人はいるか
銀行通帳は所持しているか
印鑑は持参している
緊急時の連絡先があるか
契約書の内容の条文をしっかり理解したか
ハウスクリーニング代の意味を理解しているか
消毒代の意味を理解しているか
鍵交換代は誰が支払うことになっているか
大家さんの住所と連絡先は記載されているか
電気、ガス、水道の開通方法はどうすればいいか
給湯が自然に壊れた場合の費用は誰が支払うのか原状回復義務の範囲等です。

部屋の下見

賃貸借マンションを契約する前には必ず、部屋を一度下見に行ったほうがいいです。これを怠ると９割方トラブルになります。

不動産屋から渡される案内図だけで判断せずに現場に行き（代理人でもいいです）、近隣の状況、駐車場の確認、部屋の間取り図が案内図と合致しているか、壁のクロスや床材が張替えられていない場合は入居するまでに貼り変えてもらえるのか等を確認して下さい。

不動産屋さんは早く契約して欲しいから他の方もこの物件を検討しているので早いもの勝ちですよと言ってきますが、あまり気にしないで自分が本当に借りたいと思ったら契約すればよいです。

物件を押さえてあげるからと手付金を請求してくるような場合もありますが、気に入れば支払い、あまり気に入らなかった場合は他の物件も紹介してもらいましょう。システムについては物件や大家さんのやり方にもより異なりますので質問してみましょう。

賃貸借契約をするかしないかはご自分の自由ですから、何件も物件を紹介してもらい現地に行き確認することが重要です。特別な事情がなければ何年も決めた部屋で生活するわけですから妥協せずに頑張りましょう。そして本当にこの部屋で良かったと思えるようにしましょう。

賃貸借契約をする

いよいよ本契約です。契約の際に不動産屋が差し出す書類は、賃貸借契約書と重要事項説明書です。賃貸借契約書は物件所在地や貸主と借主の名前そして仲介業者の情報と宅建主任者の氏名が書かれています。

重要事項説明書は契約の内容について重要な部分が記載されているのでこちらも宅建主任者が説明します。実際にお部屋を見てきた内容と契約書は合致していなければいけません。間取りや家賃、共益費、付属設備は間違いないか確認しょう。

そして差し入れ料金は敷金や前家賃になります。前家賃は日割り計算され、その月の月末までに翌月の家賃も払わなければいけないので気をつけましょう。最後に署名・捺印して賃貸借契約は終了です。

賃貸借契約Ｑ＆Ａ

今まで実家暮らしでしたが、結婚を機に賃貸借マンションを契約し、これから入居するところです。賃貸借契約書・重要事項説明書・賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書という三種類の書面に署名捺印しました。

それらには退去時の特約として、「室内クリーニング（壁紙・床・水周り・ガラス窓）費用・畳表替え・襖の張替えは賃借人負担とし、他については賃借人の故意、過失、善良なる管理者としての注意義務違反、その他通常使用を超える使用による損耗・毀損は賃借人の負担とする」と明記されています。

また、入居の際して渡された冊子には、賃借人の修理負担範囲（例えば、畳→焦げ・家具跡・カビ・傷等による畳表取替え　畳床の取替え・・など）や基本単価（例えば、ルームクリーニング→2K～2DK一式38000～（内容→例えば、各部屋→押入れ内外・柱・天井・鴨居・壁の汚れ落とし、床のワックス仕上げ・・・など））などが細かく書かれています。

賃貸借契約時に口頭で少し聞いてみたところ、退去時はルームクリーニングで5万程度、畳の表替えが1畳4000円程度かかるといわれ、全額払うと敷金より高くなることに気づき、さらに聞いたところ、足りない分は追加請求となるといわれました。

基本的な考えとしてキズや汚れをつけなければ支払う必要はないと考えます。

また、クリーニングの価格はこのくらいが相場ともいっていました。家に帰り、ネットで調べると故意や過失によるもの以外は支払いの義務がないようですが、今の時点で業者になにか言っておいたほうがいいのでしょうか？
退去１ヶ月前くらいから言い始めたほうがいいかもしれません。
また、入居費用として鍵交換代を支払いましたが、こちらも負担義務はないのでしょうか？
紛失していなければ支払う必要がないと考えます。
　さらに仲介手数料として家賃の1.05％を支払いましたが、全額負担ですとは説明がありませんでした。物件自体は気に入っているので、このまま入居したいと考えています。
今後どのように対処していったらよいでしょうか？
退去までに知識を蓄えて貸主側にぶつけるのがよいかもしれません。

賃貸借契約書に記載されていること特約の項目「退去時、賃貸人指定業者による畳の表替え、襖の張り替え、鍵交換及びハウスクリーニングを賃借人負担にて行い退去するものとする」重要事項説明書には、退去時必要費用負担項目として畳表替え、裏返し、網戸の張り替え、襖の張り替え、清掃業者による室内清掃通常使用による損耗を超える油汚れ等でクロスを汚損した場合のクロス張り替え費用、排水溝のつまり補修、物件内の各種電球の取り換え、水道栓の取り換えとあります。

次のページに解約生産時の修理・リフォーム料金の目安とあり、対象個所、内容、処理方法、料金が記載自分で調べたこと国土交通省ガイドラインの特約についての説明項目に「賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること」とあるが、そのような詳しい内容の記載は特約には書いていない（通常消耗分も含めたハウスクリーニング代と記載なし）し、特約を読んだだけで、詳しく口頭説明なし。

以上のことで、原状回復義務以外の敷金からの支払いは拒否できるでしょうか。ガイドラインを見せながら立ち会いをするつもりです A:はい、基本的には拒否できますし、貸主側も知っています。退去立会いの際にガイドラインをわざと見えるところに置いておくとよりいいですよ。

はい、基本的には拒否できますし、貸主側も知っています。退去立会いの際にガイドラインをわざと見えるところに置いておくとよりいいですよ。

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