賃貸借契約書について解説

賃貸借契約書

賃貸借契約書の条文については様々なタイプのものがあります。

タイプＡ
甲とは大家さん、乙は借主

第2条　要約乙は敷金を甲に預託する。ただし無利息である。甲は、乙が賃料などの支払いを怠ったときに、敷金を弁済に充当できる。乙は敷金返還請求権を他へ譲渡し、もしくは質入れすることはできない。

[第18条]　本契約が期間の満了、解約、解除その他の事由により終了した場合には、乙は次の各号に従い本物件を明け渡さなければならない。１、乙は、本物件を原状に回復しなければならない。

甲は、乙の負担においてこれを施行し、その費用を敷金と相殺し、なお不足の場合は乙に対しその支払いを請求できる。又退去時には室内原状回復クリーニング費用として敷金より賃料の一ヶ月分および消費税を支払うものとする。但し、１ヶ月を超過した場合、超過分の支払い義務を負う。

[第23条]　本物件は、建物所有者等から甲が賃借し、乙に転貸したものである。建物所有者等と甲との賃貸借契約期間が期間満了、合意解除、所有者変更等により終了したときは、本契約の甲の地位は建物所有者等が継承し、乙は建物所有者等との間で本契約に定める同一の条件をもって本物件の賃借が承継できるものとします。

その場合、甲が第６条に基づき預かり保管中の敷金より、乙が甲に対し負担する債務を控除した残額を建物所有者等に交付することによって、甲の乙に対する敷金返還義務は消滅するものとします。

賃貸借契約書の工事費の考え方

先週管理会社立会いの元、退去清算を行いましたところ、金額に納得ができない部分が多々ありました。退去清算書の内容は下記の通りとなります。・ルームクリーニング代32,000円・クロス施工（58.5平方メートル）　65,500円・フローリング洗浄WAX（30%負担）　5,340円・現場諸経費（原状回復費用の5%） 6,500円契約書上には「原状回復において、原因が借主でないことが明らかでない場合、下記の負担割合となります」との記載があり、上記請求のうちルームクリーニングおよび床の清掃について借主が 100%負担の明記がされております。

ただし、金額等については一切明記されておりません。また、注意事項として「タバコのヤニによるクロス等の変色」は経年変化・自然損耗に当たらない旨の記載がございます。ご相談させていただきたい内容としましては次に通りとなります。１、私が借用していた際および退去時に室内の清掃を行なっているため、ルームクリーニングおよびフローリング洗浄WAXの支払いに関しては不要と考えておりますが私の認識のとおりでよろしいでしょうか。

根拠としましては、ルームクリーニングおよびフローリング洗浄WAXは通常の生活において、実施するべき内容では無く、新たな賃借人に対してと考えられる為です。また、通常の清掃は行なっており、プロの清掃の有無については借主側の判断によるものと考えられるからです。
ルームクリーニングおよびフローリング洗浄WAXについて、借主は退去時に「はき掃除、ふき掃除、ゴミの撤去」し部屋を明け渡せば支払い義務がないと裁判所も判断しております。
クロス施工の請求についてはタバコを吸っていたこともあり、汚損した事は否めない事実です。しかしながら、契約書上に賃借人が100%負担の旨が明記されているとはいえ、一切の減価償却の考慮がなされておらず本来、家賃に含まれる減価償却分を二重に請求されていると考えております。このことより、約4年半という居住年数を考慮し、国土交通相の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の「図3 設備の経過年数と賃借人負担割合」のグラフより導出した30%の金額のみを支払えば良いと考えられますが私の認識の通りでよろしいでしょうか。
はい、入居が4年半であれば約３０％負担でよいと考えます
国土交通省のガイドラインのことを管理会社の立会人にお伝えしたところ、東京都で定めているものであり、埼玉県在住者には賃貸借契約書に記載されている内容が適用される旨、言われました。ガイドライン自体には適用範囲が明記されておらず、象徴が作成している事から上記の内容については管理会社に認識の誤りがあると考えておりますが私の認識の通りでよろしいでしょうか
はい、大丈夫です。

賃貸借契約書で賃料の1ヶ月以上を返還要求できるかどうか

賃貸借契約書に記載の内容から、賃料の1ヶ月以上を返還要求できるかどうか、ご相談させてください。

第10条（敷金）敷金は表記４記載の金員とし、本契約締結と同時に貸主に預託し、第5条に定められた賃料増減の場合は増減分に見合う敷金を直ちに貸主に差し入れるものとします。但し、敷金は無利息とし借主は敷金をもって賃料その他の債務との相殺を主張することはできません。

２、借主が賃料の支払いを延滞し、又は損害賠償その他本契約に基づく債務があるとき、貸主は前項の敷金をもってその弁済に充当することができます。
３、敷金は本物件を借主が完全に明渡し、本契約に基づく一切の義務を履行した後、原則として30日以内に貸主より借主に返還します。

４、賃貸期間中の修繕費及び借主の本物件引渡しに伴うルームクリーニング費として、敷金より賃料の1ヶ月相当額を差し引いて返還するものとします。ただし借主の故意過失によって修繕を必要とした部分（喫煙を原因とするクロス貼替等を含む）については、借主は別途負担しなければなりません。

はい、賃貸借契約書にこのような記載がされていてもキズや汚れをつけていない場合は借主に負担義務はありません。

「特記事項」に記載してある通りですとのことでした

今回、問題の物件の契約時の書類等が出てきて何点か疑問となる事項がありましたので、大変恐縮ですが、回答して頂きますよう再度利用させて頂きますので宜しくお願い致します。

①退去時、畳交換として33000円（単価5500円×6枚）及び清掃一式として40000円を徴収されました。　以前、相談した際に記載しましたが、畳の上にはフローリングシートを敷いており、勿論汚れはなく、更に、天井・壁等に傷、汚れ、シミ、煙草のヤニ等もなく、退去する際にも、ほぼ丸２日かけて念入りに清掃をしました。

立会人はろくに部屋の状況を確認することなく、「綺麗に清掃しようが、汚く使って出ようが、一律でこの清掃料金は頂きます」ときっぱり言い切られました。向こうの言い分としては　「賃貸借契約書」の第２３条　「特記事項」に記載してある通りですとのことでした。

契約時には説明を受けた覚えはありませんが、今回見つかったので確認してみると、赤字で「この契約を終了し、賃貸借物件を明渡す際に乙（貸借人）は破損汚損箇所（天井・壁・浴室・トイレ・換気扇等）の補修・清掃及び畳・襖の交換にかかる費用・室内クリーニング費用は全て負担しなければならない。」と記載してありますが、これはどこののホームページを見ても、こちらに不平等となる契約事項は無効である、と解釈されますが、間違いないでしょうか？

はい、裁判所の判断でもそうなっております。

それが署名・捺印していても契約は無効との見解ですが、国や地方自治で定めた法律・指針や条例よりも、契約会社の規定が優先されることはないと思うのですが。
はい、優先することは基本的にないと考えます。

賃貸借契約書において、「連帯保証人」欄がありまして、私の父の個人情報（住所、氏名、生年月日、電話番号、勤務先、前年度の収入等）を記載しましたが、この契約書の「連帯保証人」が二重線で消されており、「緊急連絡先」に書き換えられています。

同じく、入居審査申込書という書類にも同様のことがなされており、更に強制的に保証委託会社というものをたてて仲介業者を介しており、この保証委託会社に保証料として24500円（家賃47000円＋管理費2000円の50％）を徴収されました。疑問点は、私の父（安定した収入がある）を保証人にたてたにも関わらず、強制的に委託会社（機関保証）に依頼させられたことで、不要の保証料を徴収されたのではないか、更に保証人１人では不十分ならばその説明をするべきではないか、とのことです。

付け加えると、この保証委託会社から送られていた書類には案内として「賃料等は保証会社に支払い、直接不動産会社には支払わないで下さい」と記載してありましたが、不動産会社が絶対とする「賃貸借契約書」には「賃料・雑費の振込口座」の欄には、この不動産業者が名義人となる振込口座が指定され、記載されています。事実、私も振り込みは直接この不動産業者にしておりました。

更に、この連帯保証人に関しては、「賃貸借契約書」の連帯保証人欄に、保証委託会社をたてなければならない等の事項は謳っておりませんでした。　では、この保証委託会社は何の為に存在して、何故私は保証料を強制的に支払わなければいけなかったのか、理由がわかりません。
おっしゃるとおりですね。要するに手数料が欲しかったということではないでしょうか。

仲介手数料について色んなホームページでは仲介手数料は家賃の50％以下と記載されていますが、これも契約時に何の説明もなく、仲介手数料として49350円（家賃47000円＋税込2350円）　（ちなみに退去時に支払った畳交換代及び清掃一式代73000円にも消費税分　3650円が追加徴収されました。合計76650円です。）を徴収されましたが、これは違反になりますか？
本来であれば説明しなければいけないと考えます。

入居時において、賃貸アパートですので、「前回の居住者もしくはそれよりも前の居住者が返還していない合鍵等がある可能性が高いので、鍵の交換をおススメします」と言われ、任意みたいな感じでしたが、この賃貸借契約書で入居時における鍵の交換は、入居者及び、自身が管理しなければならない物件を守るため、防犯面の観点から、この鍵交換の支払い代金は私ではなく、貸主側が負担するものではないかと思うのですが如何でしょうか？
こちらとしては、何の不手際もないので、安心して居住できる環境を提供するのも貸主の責任だと思います。（鍵交換代金18500円でした。）
はい、本来であれば貸主側が交換費用を支払うのが一般的です。

以上、大きく４点が疑問点であり、不正に料金を徴収されていると思われ、今回再度相談しました。実際に私が賃貸借契約書の書類一式を所持していますが、直接不動産業者に電話して、その際、やり取りを録音することは有効な手段になるのでしょうか？専門的な知識を有していないことをいいことに、一種の詐欺を行い、のうのうと過ごしている連中だと思うと、腹が立って仕方ありません。
はい、録音することは武器の一つになります。