建物賃貸借契約書について解説

建物賃貸借契約書

建物賃貸者契約書を大家さんと交わしました。今回退去したのですが、大家さんから反論分が来ましたので教えて下さい。

貴殿は、
１、国土交通省発行の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン及び、
２、平成１７年１２月の最高裁での通常損耗は貸主負担が原則との判例ならびに、
３、平成１９年法人税法改正を理由に、自己の追うべき負担を算出された旨をのべられておりますが、１、のガイドラインには※このガイドラインは、賃貸借契約締結時においてさんこうにしていただくものです。

※既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取り扱いが原則ですが、契約書の条文が曖昧な場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。との文言があります。
２、の最高裁の平成１７年１２月１６日判決においては、通常損耗は貸主負担が原則と示すほか、
Ⅰ、賃借人が賃貸借契約終了により負担する賃借物件の原状回復義務には、特約がない限り、通常損耗に係わるものはふくまれず、その補修費用は、賃貸人が負担するべきであるが、これと異なる特約を設けることは、契約自由の原則から認められる。
Ⅱ、賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用と園対価としての賃料を支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借とう契約の本質上当然に予定されているものである。

それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物権の劣化又は勝ちの減少を意味する通常損耗に係わる投下資本の原価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。

そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認めれれるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、

仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。と示されました。以上のことから、本件賃貸借契約には貸主・借主の原状回復に関する負担の範囲・割合が明確に定められ、且つ、仲介会社においても口頭で説明され、貴殿も了承され、

法人契約から個人契約へ変更（地位の承継　地位承継時にも署名押印されています。）されている経緯を鑑みれば、貴殿の主張には理由がないと言わざる得ません。また、貴殿は経年劣化や自然消耗についても述べられていますが、前述のとおり契約で負担割合が定められており、議論の余地もない部分ではありますが、消費者契約法の観点を踏まえて考慮したとしても、

今般の請求は貴殿の善管注意義務違反または過失に端を発したものであり、入居者を確保する目的で行うリフォーム・クリーニング・グレードアップ等ではないことを、明言します。貴殿の善管注意義務違反または過失とは、ドアキー紛失、バス・トイレドア破損、ドア枠破損、タバコによる部屋全体及びエアコン内部のヤニ・台所周りの油汚れ等、通常の使用で発生する範囲を超える状態であります。（ヤニや汚れについては、換気や清掃が為されていないためと推察します。）

耐用年数と償却についても、回答する必要のない部分ではありますが、契約上原状回復の負担の定めがない場合について付言すれば、残存簿価については税法上のことであり、会計学上の基準とは異なります。税法上残存簿価が１円になったとしても、未だ使用できるものであるならば、その損害は時価で計算することになり、簿価が１円である旨の利益を賃借人が享受することはできません。（民法や国土交通省のガイドラインを参照してください。）いずれにしろ、本契約における賃貸人と賃借人の原状回復における負担割合は、契約上明確であり、消費者契約法にも違反しておらず、契約に定めのない事項についても、貴殿の善管注意義務違反または過失によるものでありますから、お支払の方宜しく御願い致します。

中身を見る限りでは、貸主としては納得して賃貸借契約してるのでなんら問題なく、経年劣化などの問題も、契約書では賃借人が負担する旨が記載されてるので仮に劣化などの状態があったとしても、それは賃借人が負担するとなっているので、請求は至極当然の内容だとの見解のようですね。

貸主が冒頭に書いている国交省ガイドラインについてですが、ガイドラインは過去の判例を集約したものなので、仮に裁判となった場合は殆どガイドラインのようになることが多いです。今後の話の進め方としては法律的なことは勿論考慮しなければいけませんが、いくら返してくれるのかというお金の話をしたほうがいいですね。

今日賃貸契約予定です

家の建て替えでこれから賃貸マンションに６カ月ほど住む予定で、今日賃貸契約予定です。そのマンションは法人がマンション全体の賃貸を委託されてて、その法人が不動産に依頼しています。今まで賃貸に住んだ事がなくて、知識が無い為インターネットで色々調べているのですが、敷金の事でのトラブルが多いようで、不安でメールしました。

敷金について、建物賃貸借契約書第１０条特約、第21条特約の用紙がありまして、退出時のハウスクリーニング等の金額が示されておりました。半年ほどしか住まないので、なるべく費用がかからないようにと思っています。ハウスクリーニング２ＬＤＫ.３ＤＫは\55000～。畳表替え5500/帖とあります。
ハウスクリーニングについては、支払う必要はないですね。
半年だし小さい子供もいませんので畳表替えは交渉は出来ますか？と不動産屋に質問したところ、大げさに言えば１日でも住めば畳表替えはするものです。全国的にもそれは普通です。との事でした。本当にそういうものでしょうか？
全国的にそういうことが当たり前ではありません。
ハウスクリーニングも若干高めのようなきがします。ただネットですと、きまりは貸主負担でも結局借主が泣き寝入りする事が多いようで、私の場合もなかなか家から近くで短期で貸してもらえるところがなく急いでおりますので、しょうがないのかな・・・と思っていますが、あまりにも不動産屋さんの言い方があたり前に借主が払うような言い方だったので、契約前に本当の事を知っておいた方がよいと思いメールしました。よろしくお願いします。

署名押印を求める覚書です。

これから入居予定の物件の手続きを進めております。昨日、不動産屋から送られた賃貸借契約書に、不動産屋と借主で交わす覚書が同封されており、署名押印を求める覚書です。賃貸借契約書では、詳細を覚書に委ねており、覚書には、退去時にFFストーブ分解整備36750円、シリンダー錠交換16500円、ルームクリーニング21000円～、他清掃費用を請求するとあります。

更に既に水廻消毒21000円、シリンダー錠交換で11000円を支払っています。これらの費用は借主負担なのでしょうか？
これらは基本的に支払う必要がないものばかりでね

また上記賃貸借契約書にある内容の覚書なるものを取り交わす必要があるのでしょうか？
一般的には契約書の中に記載して来るのですが覚書にするということはそこまでしてお金が欲しいということなんでしょうね。業者のやり方が大体わかります。退去時はご用心ですね。

また、賃貸借契約書の特約に冬季の退去の際は敷金を返さないとあります。
冬季解約でも敷金は返還されるべきものです。

府に落ちない事項が多く、ご相談させていただきました。ご教授のほどよろしくお願いします。これから入居予定なのですが、契約手続き前に良いアドバイス等ありましたら、併せてご指導お願いします
敷金や家賃が安くてもこれだけ請求されるのであれば合計で相当払うことになりますし、この金額は返さないということなので本当に怖い賃貸借契約書になっていますね。