賃貸借について契約書の書き方

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賃貸借とは、土地、建物、動産を有する場合においてこれを第３者に賃借させることを言います。その取引は日々、頻繁に行われているがトラブルも多発しているので当サイトでは事例に基づいて説明していきます。土地や建物の所有者で登記名義人のものはこれを第３者に賃借し、報酬を得ることができる。これを「賃貸借」と言う。

このシステムが始まったのは明治時代で明治４２年５月１日に建物保護に関する法律（建物保護法）が定められ、その後、大正時代に借地借家法が制定され、その後、借地借家法になり現在に至る。賃貸借契約書賃貸借を目的として貸主が借主と交わす契約を交わす書類を賃貸借契約書と言います。賃貸借契約書→詳しくはこちら。
一般的には貸主を甲、借主を乙とし、連帯保証人を丁として契約することになります。

賃貸借の法律

賃貸借を考える上で最も考えておかなければいけないのは、法律をしっかり勉強しておくということです。法律論がわからなければ、必ずトラブルが発生します。又、不動産屋や業者任せにしないように注意しましょう。法律的には先ず民法を考えなければいけません。

その次は借地借家法です。契約以前のこと、契約後のことは主に民法を用いて、契約書の内容については民法及び借地借家法で考えます。借主が会社や事業主ではなく個人の場合は消費者契約法も援用しながら考えなくてはいけません。最近はこの消費者契約法が特に注目され、色んな裁判でも借主が個人の場合はこの法律で貸主側が敗訴することが非常に多くなってきています。

消費者契約法

消費者契約法は２００１年４月１日（平成１３年）に施工され第１条から第５３条まであり、目的としては事業主と消費者（個人で事業を営まないもの）では契約内容の言葉の意味の理解力や情報の習得力や理解力の違いの格差が生じることがあるので消費者が間違った解釈や事業主の説明不足があったような場合は契約自体を無効にできるというものです。

最高裁判所の判断

最高裁判所が判断している消費者契約法については、契約書の文章に特約のような定めがある場合はこの特約自体は有効であるとしている。

よって契約をする際は貸主側は十分な説明をし、借主側は内容を十分理解してから署名・捺印すれば後々トラブルになっても双方が確認している内容について争いが減るのではないかと考えられます。最近は裁判をしなくてもADRという裁判外紛争解決手続方法もあるのでこちらを利用するの良いかも知れません。

賃貸借の更新

賃貸借の更新賃貸借契約の更新については民法６０４条２項で２０年以内であれば何時でも更新が定められています（定期借家契約を除く）。

更新する場合は、契約書に本契約の更新は自動で行われるので双方申し出や手続きの必要がないと書かれていれば特に書類作成や電話をして報告する必要はありません。

しかし、双方のいずれかが更新を拒否しているような場合、貸主は６ヶ月前までに申し出をしなければいけませんし、借主側も１ヶ月前までに申し出をしなければいけないのが一般的です。

申し出の期限については契約書に書かれている内容に準じなければいけません。借主が申し出日を守らないような場合は、退去後の日割り家賃や最悪な場合は１～３ヶ月分の家賃を請求されたり、１日でも過ぎると家賃１ヶ月分の更新料を請求される場合もありますので気をつけましょう。

それと申し出をする場合は、契約書に方法が記載されていると思いますが、簡易書留や内容証明郵便で申し出をすることができます。正式な文章を提出することで言った、言わないのトラブルを避けることができます。

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